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      金地上海十年沉浮

      作者:叶知秋    栏目:房产    来源:和讯    发布时间:2017-06-23 13:45

      世道变了。

      争夺地王的硝烟尚未散尽,房企发展的格局却已时过境迁。

      申城房企销售排行榜上,剧变的世道已显露蛛丝马迹。2017年1-5月,万科、绿地、金地、保利、大华、招商分别是97亿、89亿、62亿、58亿、55亿、46亿占据上海(楼盘)房企销售排行榜的前六位。

      周期轮回

      这一幕似曾相识。如果不标注前述排名的日期,会让人有重新回到上一轮申城房地产市场发展高峰时的错觉。事实上,在上一轮房地产周期由高位拐点回落的2007至2008年,也正是“招保万金”这些房企,成为上海及全国楼市各类排行榜单中的传统势力。

      与上海市场的表现相应,金地的全国排名也出现良好上升势头。继2016年业绩首破1000亿元之后,金地今年以来的表现也较为抢眼,公开数据显示前5月销售金额达518亿元,在众多房企中排名第11位,再一次看到了重回十强房企的希望。

      这延续着金地近两年的持续增长态势。在2015年销售业绩同比增长26%至616.7亿元之后,2016年金地销售业绩再创新高,达到了1006亿元,同比增长63%,销售面积658万平方米,同比增长48%。金地顺利晋级“千亿”房企阵营。

      进入2017年,金地的业绩亦有上佳表现。金地集团(600383,股吧)最新公告显示,今年1-5月累计实现签约面积 285.2 万平方米,同比增长 22.28%,累计签约金额 517.6 亿元,同比增长 51.04%。

      这究竟是昙花一现,还是重回巅峰?

      结构论

      通过对金地土地储备的梳理,厘清这家公司的投资开发逻辑:

      2016年,金地共获取了33宗土地,总投资额399 亿元,为其新增约533万平方米的土地储备。截至去年年底,金地在一线城市的总投资额占比为26%,二线城市的总投资额占比63%,三线城市的总投资额占比11%,且三线城市中大部分位于东莞(楼盘),投资项目主要在临深片区。金地的总土地储备约达2950万平方米,权益土地储备约1500万平方米。

      另一方面,面对不断变化的市场和政策形势,金地把握市场需求,坚持推出以首置首改类为主的刚需类产品,统一组织制定销售策略、开展销售行动,推动库存去化和销售目标的完成。尤其是金地华东区域公司销售额实现突破性增长,去年三季度销售额即突破百亿,成为金地2016年首个实现销售额破百亿的区域,全年累计签约金额约175亿元;华南、华北、东南、华中也先后实现销售额破百亿元,最终公司实现全年销售额、回款额和利润的稳步增长。

      城市布局合理、产品推陈出新、开发模式灵活等,构成了金地能够在本轮周期中迅速崛起的主因。

      这样的上升势头会持续吗?又或者能持续多久?

      上海之踵

      事实上,金地早年发展迅猛,与万科、保利、招商合称“万保招金”,曾被认为是中国房企的代表,但“金”字招牌却在中途“褪色”。

      《东地产财经周刊》在整体研究老牌房企中落与复兴的统计中发现,金地的企业排名与华东区域销售在集团中的占比呈显著正相关。

      一直以来,华东区域公司都是金地的发展重心。从2002年开始,金地凭借嘉定的大盘金地格林世界在上海迅速站稳脚跟;2006年,金地华东区营收占集团销售额40%,企业全国排名第11位;其后,金地在上??⒘酥诙嗪蘸沼忻穆ヅ?,包括金地未未来、金地湾流域等,进一步巩固其“万保招金”的江湖地位。2009年,上海公司更是首次完成了创纪录的百亿元销售额,声望和业绩都达到了巅峰。

      然而,金地在2009年下半年至2010年底期间大举拿地,却遇到2011年-2012年楼市调控政策不断,手中堆积的多幅高价地块让金地华东区域尝到了“教训”。

      自2011年起,金地在土地市场表现谨慎,华东区占比逐年下降,房企排名亦随之下降;2014年,华东区营收在集团中占比20%,企业全国排名第16位;2016年,金地华东区营收集团占比上升为27%,房企百强榜排名则重新上升为第12位。

      换句话说,上海为核心的华东市场表现,成为金地在全国各类排名中战力攸关的阿喀琉斯之踵。问题的关键在于,上海市场的强势表现,能否在未来延续?

      未了局

      在过去一年,金地在上海的楼盘,包括天地云墅、都会艺境的年度销售金额都超过20亿元,金地在上海市场的排名也稳居前十。

      进入2017年,金地自在城、金地积木、金地天地云墅等项目都拿到了开门红。根据《东地产财经周刊》了解的信息,金地在6-7月有新推或加推的上海项目包括金地积木、金地世家、金地天地云墅、金地自在城等,未来两月金地上海的销售仍将相当可观。

      然而,不得不提的是,由于土地市场竞争激烈,加之公司之前在土地市场相对谨慎的态度,金地在上海的土储依然处在一个相对偏低的水平。

      据年报显示,金地在2016年一共新增3宗上海的土储。其中最大的无疑是当年7月以88亿元的总价竞得了浦东祝桥地王,溢价率高达286%,成交楼板价约3.3万元/平方米;另外两宗分别位于青浦和嘉定。然而,这3宗地块均非由金地100%持有,其所占权益比例分别为34%、33%和25%,权益可售面积分别为7.18万、2.37万和3.8万平方米。

      未来,土地,仍是金地上海的心头之痛。

      在2016年销售规模高速增长之后,大型房企对2017年的发展前景大多保持较强信心,再次起航冲击高目标,领先阵营的市场竞争愈演愈烈,2017年行业整合也将全面提速。在“?;姆钡?017年,金地此番究竟昙花一现抑或重回巅峰,有待时间检验。

      但无论结局如何,金地在上海市场的起落,已经成为时代标签,记录下中国房地产市场发展的跌宕起伏。

      金地上海十年沉浮
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